Đất đã mua bị chủ cũ “qua mặt” bán cho người khác, có thể khởi kiện không?

Bạn đọc gửi câu hỏi về vấn đề tranh chấp mua đất giấy tay như sau:

Năm 2006, gia đình tôi có mua một lô đất tại xã Phước Hưng, thị xã Bà Rịa. Hiện nay, lô đất này thuộc xã Tân Hưng, thành phố Bà Rịa. Lúc đó, gia đình tôi mua đất giấy tay, chưa làm công chứng. Giá đất khi mua là 15 cây vàng, tôi đã giao trước cho chủ nhà 8 cây vàng. Trong hợp đồng chuyển nhượng có nội dung bên mua sẽ giao đủ số tiền còn lại sau khi hoàn tất thủ tục sang tên công chứng. Tuy nhiên, cũng trong nội dung hợp đồng lại không ghi thời hạn công chứng, thực hiện thủ tục sang tên.

Năm 2009, chủ đất bán toàn bộ lô đất này cho một người khác rồi chuyển đến chỗ ở mới mà không thông báo cho tôi biết. Sau này tôi mới biết hiện chủ đất sống tại phường Long Tâm, thành phố Bà Rịa.

Xin hỏi, tôi phải làm gì trong trường hợp này? Tôi có thể kiện chủ đất hay không? Mong luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn.

(Chị Hoàng P., thành phố Hồ Chí Minh)

Trả lời:

Căn cứ theo Điều 122 Bộ Luật Dân sự 2005 quy định về Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.”

Vậy, theo quy định pháp luật, để một giao dịch dân sự có hiệu lực thì phải thỏa mãn các yếu tố sau: chủ thể, nội dung giao dịch, sự tự nguyện của các bên, hình thức giao dịch dân sự (nếu có).

Ngoài ra, căn cứ theo nội dung khoản 2 Điều 689 Bộ Luật Dân sự 2005 quy định:

• Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
• Thời điểm có hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất là từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Như vậy, hợp đồng mua đất giấy tay của bạn với chủ nhà đến thời điểm này là bị xét là giao dịch dân sự vô hiệu, bởi các bên đang vi phạm về hình thức hợp đồng theo quy định pháp luật. Bên cạnh đó, căn cứ theo Điểm d khoản 1 Điều 688 Bộ Luật Dân sự 2015:

“Đối với giao dịch dân sự được xác lập trước ngày Bộ luật này có hiệu lực thì việc áp dụng pháp luật được quy định như sau:

d) Thời hiệu được áp dụng theo quy định của Bộ luật này.”

Đồng thời, căn cứ theo điểm đ Khoản 1 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu:

“1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các Điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:

đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.”

Dựa vào nội dung quy định này, hợp đồng mua đất giấy tay ký kết vào năm 2006 của bạn tính đến nay, năm 2019, đã bị quá thời hiệu để có thể yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu.

Mặt khác, nếu có bằng chứng chứng minh 8 cây vàng thuộc sở hữu của gia đình bạn, bạn hoàn toàn có thể khởi kiện để lấy lại tài sản 8 cây vàng từ chủ đất, theo nội dung quy định tại Điều 166 Bộ Luật Dân sự 2015 có nêu: “Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi tài sản không có căn cứ pháp luật”.

Về vấn đề thủ tục khởi kiện, bạn sẽ nộp đơn và các tài liệu chứng minh lên Tòa án nơi bị đơn cư trú, thường xuyên sinh sống, nơi làm việc. Trình tự giải quyết sẽ tiến hành theo bộ Luật Tố tụng Dân sự 2015.

Một số tài liệu để chuẩn bị cho khởi kiện như sau:

• Giấy tờ tùy thân của bạn (bản sao có công chứng)
• Đơn khởi kiện (bản gốc)
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bản gốc)
• Giấy tờ chứng minh về việc có sự chuyển giao 8 cây vàng (bản gốc)
• Một số giấy tờ khác có liên quan đến vụ việc

MuaBanNhaDat theo TBKD