Mua nhà đất tại Hà Nội cần chú ý những rủi ro gì?

0
70

Mua nhà đất tại Hà Nội cần chú ý những rủi ro gì?

mua nhà đất tại Hà Nội 1
Những rủi ro cần tránh khi mua bán nhà đất tại Hà Nội

Mua nhà là chuyện quan trọng đối với mỗi chúng ta. Vì nhà đất là một tài sản lớn. Nếu mua để ở thì càng quan trọng hơn vì nó ảnh hưởng đến việc ăn ở sinh hoạt của chúng ta.

Dưới đây là những kinh nghiệm thực tế về cách mua nhà đất tại Hà Nội.

Bạn hãy cập nhật ngay để nâng cao khả năng nhận định rủi ro. Nên phân tích, lựa chọn được bất động sản phù hợp nhất tùy theo nhu cầu của mình.

Chủ quan trong pháp lý, vậy điều người dân quan tâm là gì?

Có thể nói, pháp lý là yếu tố quan trọng mà khách hàng thường rất chủ quan. Từ đó dẫn đến bị lừa đảo, kiện tụng, tranh chấp về sau.

Trong mỗi hợp đồng mua bán, góp vốn hay cho thuê đều có ghi căn cứ làm cơ sở thực hiện giao dịch. Rất hiếm trường hợp khách hàng để ý đến những điều này.

Đa phần, họ chỉ quan tâm:

  • Giá tiền bao nhiêu?
  • Khi nào đến hạn thanh toán?
  • Số đợt thanh toán?
  • Thời gian giao nhà, nền là khi nào?
  • Vậy, đâu là rủi ro thường gặp và làm cách nào để kiểm soát được rủi ro đó?

Tuy nhiên, Tiến sỹ Lê Bá Chí Nhân cho biết: Rủi ro về mặt pháp lý xuất hiện “muôn hình vạn trạng”. Đa phần, khách hàng chỉ biết khi dự án gặp vấn đề. Việc đòi lại quyền lợi chính đáng lúc này vô cùng nan giải. Do vậy, khách hàng cần phải biết trước để phòng tránh những rủi ro phổ biến.

Những rủi ro cần tránh khi mua nhà đất tại Hà Nội

1. Chủ đầu tư tự ý chẻ nhỏ căn hộ

Mục đích của việc chẻ nhỏ là tăng số căn hộ trong dự án, tăng số phòng trong mỗi căn hộ để bán. Hoặc cho thuê khi chưa có văn bản chấp thuận của cơ quan chức năng.

mua nhà đất tại Hà Nội 2
Chia nhỏ căn hộ để tăng số lượng căn hộ bán ra

Theo Khoản 5, Điều 23 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư nghiêm cấm: “Thay đổi kết cấu, thiết kế của phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng (xây tường ngăn lên mặt sàn, di chuyển các trang thiết bị và hệ thống kỹ thuật gắn với phần sở hữu chung, đục phá căn hộ, cơi nới diện tích dưới mọi hình thức)… ”.

Những dự án rơi vào trường hợp này sẽ gặp vấn đề khi hoàn công, làm giấy chủ quyền. Nhất là không đảm bảo tiện ích khi đưa vào hoạt động.

2. Mập mờ chủ đầu tư dự án và doanh nghiệp hợp tác đầu tư

Khách hàng phải thận trọng những trường hợp giả danh chủ đầu tư nhưng thực chất chỉ là môi giới hoặc đầu tư thứ cấp.

mua nhà đất tại Hà Nội 3
Cẩn thận với những chủ đầu tư giả mạo

Đối với những trường hợp này, các thông tin mà họ đưa ra thường không chính xác. Để kiểm chứng, bạn có thể ghi lại những thông tin mà họ cung cấp để tra cứu trên mạng. Hoặc liên hệ trực tiếp đến đường dây nóng của chủ đầu tư xác nhận.

Đừng vì thấy những tin đăng mua nhà Hà Nội dưới 3 tỷ, mua nhà Hà Nội dưới 1 tỷ mà quyết định liền. Đôi khi, không phải cứ mua nhà có giá trị càng lớn thì các vấn đề pháp lý sẽ càng đảm bảo đâu. Vẫn nên dành thời gian tìm hiểu và đối chiếu.

3. Bên đứng tên ký hợp đồng không đúng thẩm quyền

Về nguyên tắc, người đại diện pháp luật của chủ đầu tư ký tên trong hợp đồng mua bán là đúng thẩm quyền. Mặt khác, theo quy định nếu bán dự án, căn hộ thì công ty được bán 20%, sàn giao dịch bán 80%. Các trường hợp khác phải có giấy ủy quyền hợp pháp.

 

mua nhà đất tại Hà Nội 4
Cần tìm hiểu kỹ các loại giấy tờ cần thiết trước khi ký hợp đồng

Khách hàng phải xem nội dung giấy ủy quyền để biết:

  • Bên ủy quyền có hợp pháp không?
  • Nội dung ủy quyền là gì?
  • Thời hạn ủy quyền còn hiệu lực không?

Nếu không thận trọng, hợp đồng ký không có hiệu lực thì sẽ ảnh hưởng quyền lợi về sau. Nhất là khi xảy ra tranh chấp giữa các bên với nhau.

4. Cho thuê căn hộ chưa hình thành

Khoản 1, Điều 28, Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Nhà, công trình xây dựng cho thuê phải là nhà, công trình xây dựng đã có sẵn.”

Trường hợp làm trái, có thể bị xử phạt theo quy định tại Khoản 2, Điều 31, Nghị định 23/2009/ND-CP vì “Kinh doanh các bất động sản không đủ điều kiện hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định.”

mua nhà đất tại Hà Nội 5
Mua bán căn hộ hình thành trong tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro

5. Kinh doanh dự án chưa đủ điều kiện

Thực tế, nhiều dự án chung cư chưa xây xong phần móng nhưng chủ đầu tư đã bán căn hộ. Hoặc dự án còn chưa có giấy phép xây dựng nhưng chủ đầu tư đã cố tình xây trái phép để bán… Những trường hợp này, hợp đồng không có hiệu lực pháp lý.

Ngoài ra, tình huống này cũng cho thấy uy tín và tài chính của chủ đầu tư có vấn đề.

6. Phân lô bán đất nền trái phép

Hiện nay, có nhiều dự án được phân lô bán đất trái phép. Thậm chí, dự án chưa đền bù giải tỏa xong, hạ tầng chưa hoàn chỉnh cũng bán. Vì nhiều doanh nghiệp có những khó khăn tài chính đã “chạy trước” để có tiền xoay vòng. Bất chấp trái quy định của pháp luật.

mua nhà đất tại Hà Nội 7
Cẩn thận mua phải những dự án phân lô đất nền trái phép

7. Ăn gian diện tích căn hộ

Khoản 2, Điều 21, Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 cho biết: “Diện tích sàn căn hộ mua bán được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ”.

Như vậy, chủ đầu tư cần nêu rõ cách tính trong hợp đồng mua bán nhà đất tại Hà Nội. Thực tế, nhiều chủ đầu tư cố tình ăn gian. Họ tính diện tích phủ bì, tính luôn phần cột, vách chịu lực, hộp gen vào diện tích căn hộ. Nhất là những trường hợp người dân tìm mua nhà đất Hà Nội giá rẻ.

8. Xem kỹ điều kiện bất khả kháng

Đã có trường hợp dự án không thi công đúng tiến độ bị nhà nước thu hồi. Chủ đầu tư đã cho tình huống này vào hợp đồng là điều bất khả kháng. Do vậy khách hàng hoàn toàn bất lợi vì không chịu nghiên cứu hợp đồng trước khi ký.

9. Xem kỹ giá trị hợp đồng

Giá trị hợp đồng đã bao gồm tiền sử dụng đất hay chưa? Các loại thuế, phí khác mà khách hàng phải chịu cần làm rõ ngay từ đầu để tránh tranh chấp về sau.

mua nhà đất tại Hà Nội 8
Xem kỹ giá trị hợp đồng trước khi ký kết

10. Ăn gian thuế GTGT

Nhiều hợp đồng mua bán ở các dự án bất động sản đều tính thuế GTGT 10% trên giá trị hợp đồng. Cách tính này không đúng quy định, ăn gian thuế GTGT của khách hàng.

Thông tư số 06/2012/TT-BTC đã ghi rõ: “Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT”. Đây là thủ đoạn chiếm dụng tiền một cách tinh vi của chủ đầu tư mà khách hàng cần phải xem lại để không bị lừa.

Các bước đơn giản giúp khách hàng kiểm soát rủi ro

1. Về giấy phép và quyết định

  • Quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền.
  • Quyết định phê duyệt dự án.
  • Bản vẽ quy hoạch chi tiết 1/500.
  • Giấy phép xây dựng.

Từ đó, khách hàng có thể đối chiếu thông tin sản phẩm mà bên bán giới thiệu. Những trường hợp không cung cấp hồ sơ, khách hàng không nên mạo hiểm ký hợp đồng để phải lãnh đủ rủi ro về sau.

mua nhà đất tại Hà Nội 9
Phải yêu cầu bên bán cho xem giấy phép xây dựng hoặc các giấy tờ pháp lý có liên quan

Quyết định giao đất cho công ty nào thì công ty đó là chủ đầu tư. Trường hợp bên ký hợp đồng không phải là người đại diện pháp luật của chủ đầu tư thì khách hàng phải yêu cầu cung cấp giấy ủy quyền để đối chiếu xem có hợp pháp không?

Đối với dự án chung cư phải xây xong móng mới được bán. Tương tự đất nền cũng phải xong móng, xong hạ tầng mới được chuyển nhượng. Khách hàng phải yêu cầu bên bán cung cấp biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng. Lưu ý, phần móng bao gồm cả cọc và đài, giằng móng. Nhiều dự án mới thi công phần cọc mà chưa thi công đài, giằng móng thì chưa phải là hoàn thành móng.

mua nhà đất tại Hà Nội 6
Xem xét kỹ những dự án chưa xong phần móng đã mở bán

2. Về thuế GTGT

Nhiều hợp đồng ghi chung chung giá đã bao gồm thuế VAT. Khách hàng phải yêu cầu chủ đầu tư tách giá trị quyền sử dụng đất là bao nhiêu? Thuế GTGT là bao nhiêu?

Khách hàng phải yêu cầu bên bán cung cấp hợp đồng để đem về nghiên cứu kỹ. Ngoài giá trị hợp đồng, thuế GTGT, khách hàng phải lưu ý các loại thuế, phí khác mà khách hàng phải chịu.

  • Cách tính diện tích căn hộ đã rõ ràng, đúng quy định chưa?
  • Thời hạn bàn giao nhà? Nếu không giao nhà đúng hạn thì CĐT bị phạt như thế nào?
  • Có trường hợp nào chủ đầu tư chậm giao nhà mà vẫn không bị phạt hay không?
  • Điều kiện bất khả kháng có hợp lý không?
  • Thời gian giao sổ hồng?
  • Diện tích sở hữu chung?
  • Những trang thiết bị sử dụng chung, riêng đã ghi cụ thể hay chưa?
  • Các điều khoản khác đã công bằng với các bên chưa?…

Đối với người ít kinh nghiệm giao dịch, nghiên cứu hợp đồng mấy chục trang giấy cần có nhiều thời gian.

Nếu cần, với toàn bộ những hồ sơ, hợp đồng mà bên bán cung cấp, khách hàng có thể nhờ luật sư. Hoặc người có kinh nghiệm tư vấn, không nên vội vàng nghe lời người bán mà bị lừa.

3. Về hợp đồng, thanh toán

Hạn chế các giao dịch mua bán nhà đất tại Hà Nội bằng giấy tờ viết tay. Nếu tài sản đã có giấy chứng nhận nên đến phòng công chứng để làm hợp đồng mua bán.

Việc đặt cọc, mua bán nên mời người làm chứng. Người làm chứng không nên là người có quan hệ họ hàng, huyết thống với bất kỳ bên nào.

Việc thanh toán cần thực hiện tại ngân hàng. Không nên thanh toán ở địa điểm khác. Cách tốt nhất là người mua để tiền trong tài khoản.

Khi mua bán hai bên ra ngân hàng và bên mua chuyển khoản cho bên bán. Không mất thời gian kiểm đếm, không sợ tiền giả và không gặp nguy hiểm khi mang số tiền lớn đi đường.

 

mua nhà đất tại Hà Nội 10
Nên thực hiện thanh toán mua bán nhà tại ngân hàng để đảm bảo an toàn

4. Một số lưu ý cần ghi nhớ

  • Hạn chế việc đặt cọc, mua bán bằng ngoại tệ bởi việc mua bán này có thể bị vô hiệu, gây thiệt hại cho các bên.
  • Ngay sau khi ký hợp đồng công chứng, một trong các bên phải liên hệ nộp thuế với cơ quan thuế để tránh bị phạt do chậm nộp.
  • Khi nhận Giấy chứng nhận (cấp cho bên mua) cần kiểm tra các thông tin ghi trên giấy chứng nhận có chính xác không. Nếu phát hiện sai sót phải đề nghị đính chính ngay.
mua nhà đất tại Hà Nội 11
Hạn chế mua bán nhà bằng ngoại tệ

Trên đây là những yếu tố căn bản, thiết yếu mà khách hàng cần nắm rõ. Để việc mua bán nhà đất Hà Nội cũng như khu vực khác giảm thiểu rủi ro phát sinh.

Ngoài ra, nếu bạn đang gặp khó khăn trong việc tìm mua nhà đất tại Hà Nội, hãy truy cập Mogi.vn. Mogi sẵn sàng đồng hành cùng bạn trên con đường tìm kiếm căn nhà phù hợp.

Mời bạn xem thêm các thông tin nhà đất Hà Nội mới nhất được cập nhật mỗi ngày tại Mogi.vn.

DK

Xem thêm

Home Tin Tức Bất Động Sản Squaland