Tiềm ẩn rủi ro khi đặt cọc giữ chỗ không đúng bản chất

0
245

Tiềm ẩn rủi ro khi đặt cọc giữ chỗ không đúng bản chất

Để làm rõ khía cạnh pháp lý về hình thức giao dịch mới trở nên phổ biến này, Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM) đã có những thông tin tới độc giả.

Nhập nhằng giữa “đặt cọc” và “giữ chỗ”

Trong giao dịch bất động sản, việc khách hàng bỏ ra một khoản tiền để đặt cọc, giữ chỗ vị trí ưng ý và để nhận được các ưu đãi của chủ đầu tư, đơn vị phân phối khi ký kết hợp đồng mua bán đang trở nên phổ biến. Theo luật sư, đặt cọc bao nhiêu, thời điểm nào và như thế nào thì an toàn?

Luật sư Trần Đức Phượng:

Văn bản đặt cọc có nội dung đảm bảo rõ ràng như quy định tại Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015. Trên thực tế, những văn bản có tên gọi khác như: giữ chỗ, chính sách đặc biệt,… nhưng có nội dung về đặt cọc, thậm chí là ghi chữ rất nhỏ, hoặc giải thích bằng lời nói là nếu khách hàng không mua nữa thì hoàn trả lại tiền sẽ có tình trạng làm người mua hiểu nhầm, cài bẫy, lừa dối người mua. Điều này là rất đáng ngại.

Do đó, nếu có giao dịch việc đặt cọc thì cần ghi rõ ràng nội dung về đặt cọc theo quy định pháp luật và tên gọi văn bản phù hợp để người mua dễ nhận biết. Với tên gọi của văn bản “giữ chỗ” mà không có nội dung “đặt cọc” theo quy định pháp luật thì không thể hiểu là đặt cọc, chỉ xem là việc giao tiền và phải trả lại tài sản cho bên giao, không áp dụng việc bồi thường một khoản tương đương.

Đặt cọc là biện pháp đảm bảo để ký kết hợp đồng mua bán, do đó từ thời gian ký kết đặt cọc đến thời gian ký kết hợp đồng càng ngắn càng tốt, phù hợp sự chuẩn bị của hai bên. Ngược lại, nếu khoảng cách thời gian này càng kéo dài thì tiềm ẩn nhiều rủi ro. Chẳng hạn như bên bán cố chiếm dụng và sử dụng tiền đặt cọc chứ họ không đủ điều kiện hoặc không muốn ký hợp đồng mua bán khi thị trường giá cả biến động mạnh. Thậm chí, họ làm liều nhận đặt cọc với nhiều người do giá người sau mua cao hơn người trước, dẫn đến mất luôn tiền đặt cọc hoặc rơi vào tình trạng tranh chấp giữa các bên.

Mức đặt cọc là do hai bên thỏa thuận, tùy theo giá bất động sản. Mức đền bù cũng tương ứng nên tùy theo thoả thuận của cả hai bên trong mua bán. Thông thường là chọn ở mức 10-20%, vì thấp quá thì mức bồi thường không đủ bù đắp công sức và thời gian, còn chọn ở mức cao thì đối mặt với việc mất hoặc chôn vốn thiệt hại của chính tiền đặt cọc. Khi thiệt hại quá nặng thì cũng dẫn đến tâm lý chây ỳ của người vi phạm và phải dẫn đến thủ tục tố tụng rất mệt mỏi.

tiem an rui ro khi dat coc giu cho khong dung ban chat

Nhận thức sai dễ thành bẫy khách hàng

Pháp luật đã có quy định về đặt cọc, giữ chỗ. Tuy nhiên, không nói đến các vấn đề về dự án, chủ đầu tư, tại sao hiện nay vẫn có nhiều khách hàng ngậm “quả đắng” khi thực hiện giao dịch này thưa luật sư?

Giao dịch đặt cọc là biện pháp áp dụng nhiều nhất nhưng rất tiếc là chưa nhận thức đúng, thậm chí cả cơ quan tố tụng thể hiện trong các bản án. Chẳng hạn, việc giao tiền đặt cọc có thể bên mua giao cho bên bán, hoặc bên bán giao cho bên mua nhưng tùy theo “thế” bên nào cần bên nào hơn.

Tiền đặt cọc vẫn thuộc sở hữu của bên giao nên bên nhận không có quyền sử dụng, chi tiêu cho mọi mục đích. Nhưng có những bản án tại tỉnh Khánh Hòa lại lập luận theo kiểu: “trường hợp phải hoàn lại hoặc bồi thường vì lý do nào đó, người ta tính giá trị cần hoàn trả, bồi thường là bao nhiêu, không ai yêu cầu trả đúng những đồng tiền đã đặt cọc” mà quên mất tiền là vật có thể thay thế, và sử dụng tiền thì cũng có nghĩa là định đoạt số tiền đó theo quyền sở hữu.

Có thể thấy, việc đặt cọc cũng giống như các biện pháp khác là thế chấp, cầm cố tài sản khác thì có thể thỏa thuận có cho phép việc sử dụng (vận hành, khai thác hoạt động) nhưng không cho phép định đoạt như bán cho người khác (đối với vật), sử dụng tiền để chi trả (đối với tiền).

Chính vì những nhận thức không đúng nên những rủi ro hiện nay lại rơi vào giao dịch đặt cọc, giao dịch mua bán thì lại ít rủi ro hơn. Vì nhập nhèm trong hoạt động đặt cọc, chẳng hạn “giữ chỗ” hoàn toàn không phải là “đặt cọc” nhưng có văn bản tên gọi giữ chỗ lồng cả nội dung “đặt cọc” nên trở thành văn bản đặt cọc mà người mua chủ quan không hiểu hết dễ bị mắc bẫy.

Có thể thấy, các giao dịch đặt cọc không đúng bản chất đều tiềm ẩn các nguy cơ khác nên rất khó nhận diện nguồn gốc rủi ro.

Theo luật sư, có giải pháp nào để hạn chế xảy ra trường hợp khách hàng lỡ đặt cọc cho các dự án ma hoặc chủ đầu tư không uy tín, dẫn đến tiền mất tật mang không? Làm sao để đảm bảo được chủ đầu tư nhận tiền xong để xây dự án mà không phải dùng cho việc khác?

Bộ Luật Dân sự của Việt Nam được quy định khá giống nhiều nước, đều là những nguyên tắc chung trên khoa học pháp lý. Do đó, vấn đề đặt cọc ở Việt Nam hiện nay là do nhận thức và việc quản lý của cơ quan quản lý và cơ quan tố tụng nên việc thực hiện chưa nghiêm, chưa đúng. Nếu cần thiết, Bộ Luật Dân sự cần ghi rõ việc bên nhận đặt cọc không được định đoạt (sử dụng tiền đặt cọc để chi trả) cho nhiều người dễ nhận thức hơn.

Với sự vận hành không đúng như hiện nay thì việc đặt cọc không thực hiện đúng quy định pháp luật (hình thức giao dịch không đúng bản chất, chủ đầu tư sử dụng tiền đặt cọc) nên rủi ro không thể tránh, ít nhất là bị chiếm dụng vốn (nếu sau đó chủ đầu tư vẫn ký hợp đồng đặt cọc) hoặc bị ép trong bất lợi trong quá trình ký hợp đồng mua bán, hoặc nữa là khó khả năng thu hồi, mất trắng tiền đặt cọc (nếu chủ đầu tư không thực hiện dự án, không ký hợp đồng ký bán cho người khác, nhiều người).

Mức độ rủi ro như thế nào là tùy từng chủ đầu tư, từng dự án, từng thời gian cụ thể mà không thể đưa ra một công thức để mọi người áp dụng nhằm đánh giá, cân nhắc. Người mua nên xem xét kỹ lưỡng hồ sơ pháp lý của dự án, uy tín chủ đầu tư và cân nhắc trong việc lập hợp đồng đặt cọc quy định rõ trách nhiệm của bên bán cũng như điều kiện bồi thường để hạn chế rủi ro.

Xin cảm ơn luật sư!

MuaBanNhaDat theo TBKD

Home Tin TứcThông Tin Nhà Đất Squaland