Nhiều nhà đầu tư bất động sản cho thuê thường dễ rơi vào thua lỗ vì không có sự chuẩn bị kỹ lưỡng trước khi gia nhập thị trường. Trong bài viết này, Mogi.vn sẽ giúp bạn phân tích những sai lầm cần tránh khi đầu tư BĐS cho thuê để đưa ra quyết định sáng suốt nhất!
Nghiên cứu hoặc lập kế hoạch không đầy đủ
Một trong những sai lầm phổ biến khiến nhiều nhà đầu tư bất động sản cho thuê rơi vào thua lỗ là chưa thực sự hiểu rõ thị trường trước khi xuống tiền. Không ít người chỉ nhìn vào khả năng tạo dòng tiền hấp dẫn từ cho thuê, mà bỏ qua bước quan trọng là khảo sát thị trường và xây dựng kế hoạch đầu tư cụ thể.
Bởi đầu tư bất động sản cho thuê không đơn thuần là mua rồi cho thuê, mà đòi hỏi sự tính toán kỹ lưỡng từ vị trí, tiềm năng khai thác cho thuê, nhu cầu thực tế của người thuê, đến các yếu tố như pháp lý, quy hoạch và kết nối hạ tầng.
Nếu thiếu tầm nhìn và phân tích dài hạn, nhà đầu tư rất dễ rơi vào các tình huống như:
- Mua phải khu vực ít nhu cầu thuê, dẫn đến tài sản bỏ trống dài ngày.
- Dính dự án pháp lý chưa rõ ràng, khó chuyển nhượng hoặc cho thuê.
- Kỳ vọng dòng tiền cao nhưng giá thuê thực tế lại thấp hơn nhiều so với ước tính.
Để tránh những rủi ro trên, nhà đầu tư nên:
- Tìm hiểu kỹ quy hoạch tổng thể và các dự án hạ tầng sắp triển khai.
- Đánh giá nhu cầu thuê thực tế tại khu vực: ai thuê? giá thuê bao nhiêu? tỷ lệ lấp đầy ra sao?
- Khảo sát các dự án lân cận để so sánh và định vị đúng phân khúc đầu tư.
- Tham khảo ý kiến từ chuyên gia, môi giới uy tín, hoặc đơn vị quản lý cho thuê để có góc nhìn sát thực tế.
Không nghĩ đến người thuê
Thành công của bất động sản cho thuê không nằm ở vẻ ngoài, mà ở khả năng phục vụ đúng nhóm khách mục tiêu. Vì vậy, hãy xây dựng chân dung người thuê tiềm năng: họ là ai, thu nhập bao nhiêu, ưu tiên vị trí hay tiện nghi? Ví dụ:
- Sinh viên cần giá rẻ, gần trường.
- Gia đình trẻ ưu tiên không gian rộng, gần trường học, khu vui chơi.
Khi hiểu đúng nhu cầu, bạn sẽ chọn được tài sản phù hợp, định giá hợp lý và thiết kế tiện ích sát với thị hiếu. Thậm chí có thể cung cấp thêm dịch vụ gia tăng như dọn dẹp, bảo trì nhanh, đảm bảo an ninh… giúp giữ chân người thuê lâu dài.
Xem thêm: Kinh Nghiệm Xây Chung Cư Mini Cho Thuê Đẹp, Chuẩn Quy Định
Thuê các đơn vị quản lý tài sản ngay lập tức
Việc thuê đơn vị quản lý tài sản ngay từ đầu có thể khiến lợi nhuận bị bào mòn do chi phí vận hành cao. Với nhà đầu tư mới, chưa hiểu rõ cách vận hành, việc này dễ dẫn đến phụ thuộc, thiếu kiểm soát và giảm hiệu quả đầu tư.
Thay vì vội vàng thuê ngoài, bạn nên tự quản lý trong giai đoạn đầu để hiểu quy trình, nhu cầu người thuê và tối ưu chi phí. Khi quy mô tài sản lớn hơn hoặc không đủ thời gian, lúc đó mới nên cân nhắc hợp tác với đơn vị quản lý chuyên nghiệp.
Không lập kế hoạch dự phòng, thiếu chiến lược “thoát hiểm”
Thị trường bất động sản luôn chịu ảnh hưởng từ lãi suất, tín dụng và kinh tế vĩ mô. Nếu không có kế hoạch dự phòng, nhà đầu tư dễ gặp khó khăn khi tài sản chưa cho thuê được, chi phí sửa chữa phát sinh hoặc không thể bán đúng thời điểm.
Một nguyên tắc an toàn là luôn dành ra quỹ dự phòng đủ chi trả các khoản cố định (lãi vay, thuế, phí dịch vụ…) trong ít nhất 3–6 tháng ngay cả khi không có dòng tiền từ thuê. Việc này đơn giản như tiết kiệm một phần lợi nhuận hoặc lập quỹ riêng để phòng rủi ro.
Bên cạnh đó, cần chuẩn bị chiến lược “thoát hiểm” như:
- Bán bớt tài sản không hiệu quả,
- Tái cơ cấu khoản vay,
- Hoặc chuyển đổi mô hình khai thác (ví dụ: từ cho thuê dài hạn sang homestay, căn hộ dịch vụ…).
Kế hoạch dự phòng giúp bạn chủ động ứng phó, giảm áp lực tài chính và tận dụng cơ hội mới khi thị trường thay đổi.
Để cảm xúc chi phối quyết định đầu tư
Đầu tư theo cảm tính, chạy theo trào lưu hoặc kỳ vọng quá mức dễ dẫn đến lựa chọn sai lầm, mua sai vị trí hoặc định giá thuê không phù hợp.
Bất động sản cho thuê là một mô hình kinh doanh, đòi hỏi tư duy logic và quyết định dựa trên dữ liệu như: nhu cầu thuê, tỷ lệ lấp đầy, chi phí bảo trì, khả năng sinh lời thực tế.
Hãy loại bỏ suy nghĩ “mình thích thì người thuê cũng sẽ thích” và thay bằng hành động như một nhà đầu tư chuyên nghiệp bằng cách phân tích, so sánh và ra quyết định dựa trên số liệu, không phải cảm xúc.
Xem thêm: Bỏ Túi 7 Kinh Nghiệm Đầu Tư Đất Nền Đảm Bảo Sinh Lời Hiệu Quả
Không quan tâm tới thuế thu nhập từ bất động sản cho thuê
Nhiều người coi thuê nhà chỉ là nguồn thu nhập phụ, bỏ qua nghĩa vụ thuế và kế toán chặt chẽ. Thực tế, thu nhập từ cho thuê phải kê khai và nộp thuế theo quy định, đồng thời cần quản lý thu chi rõ ràng, lưu giữ hóa đơn, chứng từ.
Để tránh rủi ro:
- Hợp đồng thuê nên nêu rõ trách nhiệm nộp thuế.
- Lưu giữ đầy đủ hóa đơn, chứng từ liên quan.
- Thiết lập quy trình tài chính chặt chẽ để tránh bị phạt và nâng cao uy tín pháp lý.
Đánh giá sai tiềm năng cho thuê và lợi nhuận thực tế
Một sai lầm nghiêm trọng của nhiều nhà đầu tư là ước tính lợi nhuận dựa trên kỳ vọng chủ quan, thay vì phân tích dữ liệu thị trường một cách khách quan. Họ thường tính lợi nhuận dựa trên công thức đơn giản: giá thuê cao – chi phí đầu tư = lợi nhuận tốt, mà bỏ qua hàng loạt yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả khai thác tài sản.
Thực tế, lợi nhuận cho thuê chịu tác động bởi nhiều biến số như:
- Tỷ lệ trống phòng: nếu tài sản không cho thuê được liên tục, dòng tiền sẽ bị gián đoạn.
- Chi phí vận hành và bảo trì: bao gồm sửa chữa, vệ sinh, quản lý, khấu hao nội thất…
- Chi phí tài chính: lãi vay, chi phí cơ hội nếu vốn bị “chôn” quá lâu.
- Nhu cầu thuê thực tế và sức cạnh tranh trong khu vực: một số khu vực tưởng có tiềm năng nhưng thực tế lại dư thừa nguồn cung, khiến giá thuê thấp và khó tìm khách.
Ví dụ: Một căn hộ được kỳ vọng cho thuê 15 triệu/tháng, nhưng thực tế khu vực đó chỉ có nhu cầu ở mức 10–12 triệu/tháng, lại khó lấp đầy do cạnh tranh cao. Nếu không khảo sát kỹ trước, nhà đầu tư dễ rơi vào bẫy “dòng tiền âm”, thậm chí phải bù lỗ mỗi tháng.
Xem thêm: Thuê phòng trọ quận 1: Bí quyết thu hút khách thuê nhà?
Chọn sai loại hình bất động sản cho thuê
Với người mới, chung cư và nhà ở cho thuê là lựa chọn tối ưu bởi giá trị đầu tư phù hợp và quy trình thủ tục đơn giản. So với BĐS nghỉ dưỡng, công nghiệp hay thương mại, loại hình căn hộ cho thuê có thanh khoản cao, dễ cho thuê, dễ xoay vòng vốn.
Tuy vậy, không phải dự án nào cũng đáng để đầu tư. Người mua nên ưu tiên sản phẩm từ chủ đầu tư uy tín, hồ sơ pháp lý rõ ràng và vị trí thuận lợi. Một dự án bàn giao đúng chuẩn, có đầy đủ tiện ích như bể bơi, phòng gym, khu vui chơi, cùng với dịch vụ quản lý chuyên nghiệp sẽ giúp tài sản giữ giá và gia tăng giá trị theo thời gian, đồng thời mang lại nguồn lợi nhuận ổn định.
Bỏ qua chi phí phát sinh và quản lý vận hành
Nhiều nhà đầu tư tập trung vào lợi nhuận kỳ vọng mà quên tính đến các chi phí vận hành và rủi ro phát sinh trong quá trình khai thác cho thuê. Những khoản như chi phí sửa chữa, bảo trì, quản lý tài sản, hoặc xử lý sự cố kỹ thuật thường bị đánh giá thấp hoặc bỏ qua hoàn toàn trong kế hoạch tài chính ban đầu.
Các rủi ro phổ biến gồm:
- Hư hỏng tài sản do sử dụng sai cách
- Trộm cắp, mất mát nội thất
- Chi phí thay mới thiết bị, hệ thống điện nước xuống cấp
- Sự cố phát sinh như thấm nước, cháy nổ, hỏng hóc máy lạnh,..
Nếu không có biện pháp kiểm soát từ đầu, các sự cố này không chỉ làm tăng chi phí mà còn khiến tài sản nhanh xuống cấp, ảnh hưởng đến khả năng khai thác dài hạn.
Giải pháp:
- Thiết lập quy trình kiểm tra tài sản định kỳ và kiểm định kỹ ngay từ khi bàn giao nhà.
- Hợp đồng thuê cần quy định rõ: mô tả hiện trạng tài sản kèm hình ảnh, trách nhiệm sửa chữa, điều kiện bảo trì và mức phạt nếu người thuê làm hư hỏng.
Kỳ vọng quá cao về giá thuê và tốc độ thu hồi vốn
Đặt giá thuê quá cao so với thị trường thường khiến bất động sản khó tìm khách, dẫn đến thời gian trống kéo dài và mất dòng tiền. Đồng thời, kỳ vọng thu hồi vốn nhanh trong thời gian ngắn không thực tế, bởi tốc độ hoàn vốn phụ thuộc nhiều yếu tố như chi phí vận hành, tỷ lệ lấp đầy và biến động thị trường. Sai lầm này dễ gây áp lực tài chính và rủi ro đầu tư.
Do đó, nhà đầu tư cần nên nghiên cứu kỹ thị trường để định giá hợp lý, tính toán đầy đủ chi phí và lập kế hoạch đầu tư dài hạn, tránh kỳ vọng thu hồi vốn quá nhanh để đảm bảo hiệu quả bền vững.
Nhận diện sớm những sai lầm cần tránh khi đầu tư BĐS cho thuê sẽ giúp bạn giảm rủi ro, gia tăng lợi nhuận và khai thác tối đa tiềm năng tài sản. Để tìm kiếm cơ hội phù hợp và tin cậy, bạn hãy bắt đầu hành trình đầu tư cùng Mogi.vn website tập hợp hàng nghìn tin tức bất động sản chính chủ, minh bạch và được cập nhật liên tục.
Nguồn tham khảo: Tổng hợp
Xem thêm:
